ההבדלים בין השניים גדולים, והמטריה המשפטית שונה. ריכזנו עבורכם את ההבדלים בין קבוצת רכישה וקבוצת רוכשים שתעשה סדר.
קרא עודמשרד עורכי דין
דבש בית הלוי ושות'
054-4719922 03-5757447
אודות
בין היתר עו"ד דבש הינה חברה בוועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, חברה קבועה בוועדת הקשר של הלשכה, משתתפת דרך קבע בימי עיון של לשכת עורכי הדין וקצינה בדימוס בצה"ל.
כמו כן משרדנו מעורה בקהילת העסקים הבכירה בארץ ועובד עם היועצים המובילים במשק, לרבות יועצי מס, חברות בדק בית, אדריכלים, מהנדסים, שמאים, יועצי משכנתאות, יועצי נדל"ן, רואי חשבון, קבלנים, יזמים ועוד, וזאת לצורך מענה ממוקד ומדויק לצרכים השונים של לקוחותינו.
בבסיס גישתנו המקצועית עומדת תפיסה הרואה בכל לקוח יחידה עצמאית, בעלת מבנה וצרכים ייחודיים. לקוחותינו זוכים ליחס אישי ולטיפול פרטני, תוך שהם נהנים מיתרונותיו של משרד בוטיק שחרת על דגלו מומחיות בנדל"ן, אדיבות ומהירות תגובה.
אנו רואים בלקוח כמי ששם את כל יהבו בידינו ועל כן נוהגים בלקוח כראשון במעלה, בנאמנות ובדיסקרטיות.
המשרד נחשב לאחד המשרדים המבטיחים לשנת 2017 בנדל"ן ומקרקעין ומומחיותו בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
שירותים
עריכת חוזים
רכישת דירה מקבלן
רכישה/ מכירה דירת יד שנייה
מיסוי מקרקעין
רוכשים או מוכרים דירה? ציינו את כתובת הנכס ותנו לנו לעזור לכם בצעד הבא!
בלוג
כתבו עלינו
זוג ממעלות תרשיחא בנו ב-2008 קיר תומך שפלש לחלקה סמוכה. בית המשפט קיבל חלקית את תביעת השכנים וקבע כי דרישתם להריסת הקיר ובנייתו מחדש אינה "בתום לב".
קרא עודבינואר 2015 חתמה אישה כבת 80 על הסכם כתוב למכירת שטח בתל אביב תמורת כ-260,000 שקל. לאחר תשלום המקדמה היא החלה להתחמק מהקונה בניסיון להתנער מהעסקה. השופטת קיבלה את תביעת הקונה ודחתה את טענת האישה כי סברה שמדובר בהצעה בלבד.
קרא עודהסכם מכר דירה הוא אחד ההסכמים הסבוכים והחשובים ביותר שאנו חותמים עליו בימי חיינו. מה קורה אם אנו סבורים שהטעו אותנו או שהפרו את תנאי החוזה? האם נוכל לבטלו? ואם הודענו על ביטול – מה יהיו תוצאותיו?
קרא עודבית המשפט המחוזי בלוד חייב את העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה לחתום על תכנית לשינוי ייעוד במרכז העיר, כפי שהתחייבו כלפי היזמית.
קרא עודבני זוג שרכשו דירה באלפי מנשה גילו שהבנייה אינה עומדת בתקן, ותבעו את המוכרים. בית המשפט קבע שהנורמות הישראליות תקפות גם בשטחים
קרא עודבני זוג שרכשו דירה באלפי מנשה שבשומרון דרשו מהמוכרים לפצותם על ליקויים חמורים שהתגלו בדירה. אלא שהמוכרים טענו שהחוק הישראלי לא חל עליהם. מה נפסק?
קרא עודבעלי קרקע שכרו את שירותיו של מהנדס בניין לצורך תכנון ביתם. לאחר שגילו כי תכניתו לקויה ואינה מתאימה לסוג הקרקע, הם תבעו פיצוי. ביהמ"ש קיבל את התביעה בחלקה.
קרא עודבחן את העסקה שלך
האם הבנין שלך מתאים לתמ"א 38?
לא כל בניין מתאים לתוכנית תמ"א 38.
החוק קובע כי ניתן לקבל זכויות בנייה מיוחדות למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני ה1.1.1980 ורק אם גובה הבניין הוא מעל 2 קומות. כלומר, אם אתם מתגוררים בבניין שבו מעל 2 ומות והיתר הבניה שלו ניתן לפני 1.1.1980, דעו שהבניין שלכם מתאים לתמ"א 38.
כמובן שעל הבניין להיות במצב שמשתלם לבצע בו את התוכנית. בניין שיש בו מעלית, חנייה, מרפסות וחדרי ממ"ד, ומצבו חזק ויציב, אין צורך בתמ"א 38 עבורו.
בניינים רעועים, או בניינים לא מספיק יציבים, כדאי מאוד לחזק במסגרת התוכנית, ואז יקבלו הדיירים גם את שאר ההטבות.
במקרה של בניינים הזקוקים לחיזוק שקיבלו היתרי בנייה לאחר שנת 1980- הוועדה המקומית של הרשות המקומית בשטחה נמצא הבניין, רשאית לתת היתר בניה לביצוע התוכנית על פי שיקול דעתה. אולם, מבנים אלה לא תמיד יוכלו לקבל אישור לתוספות בנייה ולכן ברוב המקרים, פרויקטים של תמ"א 38 במבנים חדשים יחסית לא יהיו כדאיים וכלכליים.
החוק קובע כי ניתן לקבל זכויות בנייה מיוחדות למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני ה1.1.1980 ורק אם גובה הבניין הוא מעל 2 קומות. כלומר, אם אתם מתגוררים בבניין שבו מעל 2 ומות והיתר הבניה שלו ניתן לפני 1.1.1980, דעו שהבניין שלכם מתאים לתמ"א 38.
כמובן שעל הבניין להיות במצב שמשתלם לבצע בו את התוכנית. בניין שיש בו מעלית, חנייה, מרפסות וחדרי ממ"ד, ומצבו חזק ויציב, אין צורך בתמ"א 38 עבורו.
בניינים רעועים, או בניינים לא מספיק יציבים, כדאי מאוד לחזק במסגרת התוכנית, ואז יקבלו הדיירים גם את שאר ההטבות.
במקרה של בניינים הזקוקים לחיזוק שקיבלו היתרי בנייה לאחר שנת 1980- הוועדה המקומית של הרשות המקומית בשטחה נמצא הבניין, רשאית לתת היתר בניה לביצוע התוכנית על פי שיקול דעתה. אולם, מבנים אלה לא תמיד יוכלו לקבל אישור לתוספות בנייה ולכן ברוב המקרים, פרויקטים של תמ"א 38 במבנים חדשים יחסית לא יהיו כדאיים וכלכליים.
האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) כדי לבצע תמ"א 38 בבניין?
תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח- 2008) קבע שינוי באחוז ההסכמה הנדרש. בעבר, חוק המרקעין קבע דרישה של 100% מקרב בעלי הדירות ואילו השינוי מאפשר לבצע הוספת יחידות דיור חדשות גם בהסכמת שני שליש מבעלי הדירות (66%) בכפוף למספר תנאים. השינוי נתן זריקת מרץ משמעותית לקידום פרויקטים של תמ"א 38.
פטור ממס שבח בתמ"א 38
ב2008 אישרה הממשלה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) הקובע פטורים בעסקאות בהן זכויות הבנייה מושפעות מהוראות תמ"א 38. כדי לעודד מימוש תמ"א 38, נקבע פטור מתשלום מס שבח על אותן זכויות בניה שהתקבלו מתוקף תוכנית תמ"א 38. חשוב להדגיש שישנן תנאים שונים לקבלת הפטור ויש צורך להבחין בין זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 וזכויות בנייה מתוקף תוכניות אחרות.
פטור מהיטלי השבחה
בנוסף לפטור ממס השבח, נקבע גם פטור מהיטלי השבחה שיש לשלם לרשות המקומית עבור זכויות בניה חדשות במגרש. בנובמבר 2008 פורסמה הוראה הקובעת מתן פטור מהיטל השבחה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
מדוע רק בניינים שקיבלו היתר בניה לפני 1980?
חשוב להדגיש כי מטרתה המרכזית של תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה ולכן זהו הקריטריון המרכזי. יתר הנושאים כגון הוספת חניות, מעלית, והגדלת שטח הדירה למשל, הם נושאי נלווים אך אינם מרכזיים. התקן הישראלי לעמידות של מבנים ברעידות אדמה נכנס לתוקפו בשנות השבעים והמבנים שנבנו לאחר מכן נבנו בהתאם לתקן המחמיר ולכן מוכנים לרעידת אדמה.
לפי ההערכות, בניינים שנבנו החל משנות ה80 נבנו בצורה נכונה לפי התקנים המחמירים ולכן המדינה לא צריכה לתת הטבות ותמריצים על מנת שתבוצע בהם תמ"א 38. לכן, החוק הדן בתמ"א 38 מעניק את כל התמריצים, ההטבות וזכויות הבניה רק למבנים שבאמת זקוקים לכך.
לפי ההערכות, בניינים שנבנו החל משנות ה80 נבנו בצורה נכונה לפי התקנים המחמירים ולכן המדינה לא צריכה לתת הטבות ותמריצים על מנת שתבוצע בהם תמ"א 38. לכן, החוק הדן בתמ"א 38 מעניק את כל התמריצים, ההטבות וזכויות הבניה רק למבנים שבאמת זקוקים לכך.
תמ"א 38/2- הריסה ובניה
התיקון השני לתכנית תמ"א 38 קובע שבמקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש תוך שמירת כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38. במגרשים רבים יצר העדכון בתמ"א 38/2 תוספת זכויות דרמטיות שכן אל זכויות הבניה נוספו ההרחבות בשטח של כל דירה קיימת, דירה חדשה בקומות התמ"א וקומה מלאה נוספת.
יתרונות פינוי ובינוי
ישנם מספר יתרונות ברורים לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 המאפשרים הריסת מבנים קיימים והקמת מבנים חדשים לגמרי במקומם:
- הבניין החדש מתוכנן לעמידות ברעידות אדמה על פי דרישות תקן 413 במקום לבצע פעולה הנדסית של חיזוק המבנה הקיים.
- שילוב מרחבים דירתיים מוגנים (ממ"ד) בדירות הקיימות והחדשות במקום תוספת למבנה קיים שלא תמיד מאפשרת הקמתם.
- תכנון מעלית חדשה במקום התאמת חדר המדרגות הקיים למעלית.
- חניה מוסדרת לבניין בחניון תת קרקעי.
- מבנה חדש בעל תשתיות חדשות של מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת ועוד.
- תכנון איכותי של הדירות החדשות והקיימות במקום תוספ שטחים למבנה קיים שכרוכה באילוצים תכנוניים רבים.
מדריכים שימושיים
צור קשר
- הארבעה 28, תל אביב-יפו, ישראל
- מגדלי חג'ג', מגדל צפוני, קומה 5
